Le contrat de bail commercial et ses clauses, comment s’assurer qu’il est à votre avantage

Un contrat entre un locateur et un locataire

Le Code civil définit le contrat de bail comme le contrat par lequel une personne, le locateur, s’engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d’un bien, d’un meuble ou d’un immeuble, pendant un certain temps (art 1851 Code civil Québec).

Découvrez pourquoi le contrat de bail entre les parties est important

Différence entre un bail à logement et un bail commercial

Pour vulgariser, le contrat de bail est le contrat qui intervient entre le propriétaire d’un bien tel qu’une maison, un appartement, un local, un magasin et la personne qui va utiliser ce bien pour sa jouissance personnelle. On parle de bail à logement quand la jouissance est personnelle et de bail commercial quand la jouissance est professionnelle.

L’importance de protéger vos droits et d’encadrer vos obligations

Le bail commercial est un acte juridique important, car il détermine les rapports juridiques du bien le plus important pour un entrepreneur à savoir : le bien dans le lequel il va exploiter son entreprise. Il peut s’agir du bureau d’un travailleur autonome (comptable, architecte, avocat), du local d’un petit commerce (coiffeur, dépanneur, alimentation) ou bien de locaux plus importants (restaurants, cinémas, supermarché, banques, etc.). Il est évident que chaque partie va vouloir protéger ses droits et encadrer ses obligations. Dès lors, le bail commercial doit faire l’objet d’une rédaction rigoureuse et adaptée.

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Obligations principales (jouissance d’un bien contre un paiement)

Un bail commercial définit et encadre les relations entre le locateur et le locataire.
L’obligation principale du locateur est de procurer au locataire la jouissance d’un bien. Cela signifie de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Le locateur est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. En contrepartie, l’obligation du locataire est le paiement du loyer pendant toute la durée du bail, et d’user du bien avec prudence et diligence.

Obligations annexes dans les clauses de contrat de bail (réparations, sous-location, cession)

De ces obligations principales entre les parties découlent des obligations annexes qui devront faire l’objet de clauses dans contrat de bail. Ces obligations sont notamment les réparations, la sous-location et la cession du bail et la fin du bail.
Dès lors, les clauses du contrat de bail portant sur l’objet du contrat, le montant du loyer et les modalités de paiement, les obligations du bailleur et du locataire ainsi que la durée et la fin du bail sont capitales. Il convient de retenir les services d’un professionnel pour la rédaction ou la révision d’un bail commercial.

Les clauses du contrat de bail peuvent déroger des dispositions du Code civil du Québec

Les dispositions du Code civil du Québec sur le louage commercial sont supplétives de volonté. Cela signifie que les parties peuvent déroger dans leur contrat des dispositions du Code civil du Québec. Par définition, et à l’exception des dispositions d’ordre public auxquelles il ne peut être contrevenu, les parties disposent d’une très grande liberté dans la rédaction des clauses du contrat de bail.

Un rapport de force économique

Toutefois, en immobilier commercial, la rédaction du contrat de bail est très largement influencée par les rapports de force économique et très souvent le bail commercial est à l’avantage du bailleur. Cela conduit donc à différents types de contrats qui sont connus des professionnels du secteur.

Qui paie quoi : taxes foncières et frais d’entretien, de réparation et d’administration dans le bail

En fonction des obligations financières du locataire, le bail peut être qualifié de bail :
• brut,
• net,
• double net,
• triple net.

Le bail brut prévoit le paiement du loyer par le locataire, rien de plus. Le bail net ajoute au paiement du loyer l’intégralité des dépenses d’exploitation et d’entretien pour le locataire. Entre les deux, ce qui varie est la responsabilité financière assumée par le locataire. Dès lors, le bail double net comprendra le paiement des taxes foncières, des réparations et dépenses d’administration, le paiement des grosses réparations et de l’assurance immeuble. Dans un bail triple net, le locataire devra couvrir également toutes les dépenses de l’immeuble telles que le déneigement, le changement du système de climatisation, la réparation de la toiture notamment. Pour résumer, ce que la pratique appelle un bail triple net est en réalité un bail net c’est-à-dire un bail dans lequel le locataire devra assumer l’intégralité des dépenses d’exploitation et d’entretien en proportion de la quote-part de l’espace qu’il occupe dans l’immeuble appartenant au bailleur.

La catégorie de bail permet de déterminer la nature des obligations financières qui seront assumées par le locataire

Articles de loi

Les dispositions du bail commercial se trouvent au chapitre du louage qui est le quatrième chapitre du titre deuxième sur les contrats nommés du cinquième livre sur les obligations du Code civil du Québec. Les dispositions du bail commercial sont les articles 1851 à 1891.

Une bonne rédaction des clauses pour assurer et préserver vos droits

Le bail commercial est un acte juridique déterminant tant pour le bailleur que pour le locataire qui veulent tous deux assurer et préserver leurs droits. Ce contrat est d’autant plus important qu’il est au cœur de l’activité économique des parties. De très nombreux contentieux concernent les baux commerciaux et lorsqu’ils se retrouvent analysés par un juge, la rédaction des clauses doit être limpide, précise et claire pour permettre un accueil favorable de sa demande. Le bail commercial doit être rédigé et révisé par un cabinet d’avocat expert en la matière.