Parmi les seules créances qui peuvent donner lieu à une hypothèque légale se trouvent les créances des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble, couramment nommées l’hypothèque légale de la construction (art 2724 C.c.q).
L’article 2724 reprend de manière substantielle les anciens articles du Code civil du Bas-Canada (C.C.B.C) avec comme modification notable, la transformation du privilège ouvrier en hypothèque légale. C’est la consécration par le législateur d’une jurisprudence constante à ce sujet. Découvrez les spécificités d’une hypothèque légale de la construction au Québec.
LES CRÉANCIERS DE L’HYPOTHÈQUE LÉGALE DE LA CONSTRUCTION
L’hypothèque légale de la construction n’est acquise qu’en faveur des architectes, ingénieurs, fournisseurs de matériaux, ouvriers, entrepreneurs ou sous-entrepreneurs, mais également des gérants de projets et des prestataires de services (art 2724 C.c.q).
LES CRÉANCES GARANTIES
Les créances garanties par l’hypothèque légale de la construction sont encadrées par la loi. Cela concerne les travaux demandés par le propriétaire qui sont des travaux de construction ou de rénovation ayant donné une plus-value à l’immeuble. Les créances garanties portent également sur les matériaux et services fournis ou préparés pour les travaux, ainsi que sur les travaux dénoncés par les différents créanciers qu’ils soient sous-entrepreneur, architecte, ingénieur ou fournisseur de matériaux, à l’exception de l’ouvrier (art 2726 et 2728 C.c.q).
L’OBJET ET L’ÉTENDUE DE L’HYPOTHÈQUE LÉGALE DE LA CONSTRUCTION
L’hypothèque légale de la construction se porte sur l’immeuble sur lequel les travaux de construction ou de rénovation ont eu lieu et en garantit la plus-value. Le Code civil ne définit pas la notion de plus-value, mais celle-ci s’entend comme la différence entre la valeur d’un immeuble amélioré et la valeur qu’il aurait sans cette amélioration (art 2726 et 2728 C.c.q). De surcroit, la plus-value pour la collocation entre les créanciers, en cas de vente de l’immeuble, prend rang sur toutes les autres hypothèques, même publiées avant, à l’exception des créances prioritaires (art 2952 C.c.q).
LA MISE EN ŒUVRE DE L’HYPOTHÈQUE LÉGALE DE LA CONSTRUCTION
L’hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d’un immeuble subsiste, même si elle n’a pas été publiée, pendant les 30 jours qui suivent la fin des travaux. Cela signifie que l’hypothèque de la construction existe sans formalité d’acquisition (art 2727 al 1 c.c.q).
Toutefois, des formalités de conservations sont nécessaires pour la mise en œuvre de l’hypothèque légale de la construction. Elle est conservée si, avant l’expiration de ce délai, il y a eu inscription d’un avis désignant l’immeuble grevé et indiquant le montant de la créance. Cet avis doit être signifié au propriétaire de l’immeuble (art 2727 al 2 c.c.q).
Une fois l’inscription de l’avis de l’hypothèque légale de la construction signifiée au propriétaire de l’immeuble, le créancier doit, pour conserver l’hypothèque, intenter une action personnelle ou inscrire un préavis d’exercice de recours hypothécaire contre le propriétaire. Une telle procédure doit être effectuée dans un délai de six mois après la fin des travaux, à défaut de voir l’hypothèque s’éteindre (art 2727 al 3 c.c.q).
EN RÉSUMÉ
Si l’hypothèque légale de la construction existe sans formalité, il convient tout de même de prendre des actions, tant pour sa conservation que pour sa mise en œuvre. En cette matière, il est essentiel de comprendre si vous êtes créanciers et si votre créance est garantie. Afin de préserver, protéger et exercer vos droits hypothécaires, il est préférable de consulter un avocat spécialisé. Bérard Avocat a développé une expertise dans le domaine des hypothèques et des recours hypothécaires. Contactez-nous ou venez nous rencontrer dans notre cabinet montréalais. Nous serons heureux de vous apporter de plus amples renseignements sur les processus hypothécaires au Québec.
