La reprise du logement et l’éviction sont des cas où le locataire peut être évincé
Au Québec et en matière de logement, le locataire a un droit personnel au maintien dans les lieux. C’est ce qu’on appelle le droit au maintien dans les lieux (art 1936 Code civil du Québec).
Le locataire ne peut être évincé du logement loué que dans les cas prévus par la loi que sont la reprise du logement et l’éviction.
La reprise de logement est l’acte par lequel le locateur désire reprendre un logement dont il est propriétaire.
Seules certaines personnes peuvent être les bénéficiaires de la reprise d’un logement
La reprise de logement peut se faire pour le locateur lui-même.
Également, le locateur peut reprendre le logement pour y loger ses ascendants ou descendants au premier degré, ou tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien.
Il peut aussi le reprendre pour y loger un conjoint dont il demeure le principal soutien après la séparation de corps, le divorce ou la dissolution de l’union civile.
Comment bien rédiger un avis de reprise de logement
Le locateur qui désire reprendre le logement de son locataire doit lui envoyer un avis (art 1961 Code civil du Québec).
L’avis de reprise doit indiquer la date prévue pour l’exercer, le nom du bénéficiaire et, s’il y a lieu, le degré de parenté ou le lien du bénéficiaire avec le locateur.
L’avis d’éviction doit indiquer le motif et la date de l’éviction.
Ces avis doivent reproduire le contenu de l’article 1959.1 du Code civil du Québec.
Donner l’avis au locataire dans les délais
Le locateur qui désire reprendre le logement doit aviser celui-ci, au moins six mois avant l’expiration du bail à durée fixe; si la durée du bail est de six mois ou moins, l’avis est d’un mois.
Toutefois, lorsque le bail est à durée indéterminée, l’avis doit être donné six mois avant la date de la reprise ou de l’éviction.
Le locataire doit consentir à une reprise du logement
Le locataire peut consentir à la reprise auquel cas il en informe le locateur et la reprise aura lieu à la date indiquée à l’avis de reprise qui est la date de fin du bail. Toutefois, la reprise peut prendre effet à une date antérieure ou postérieure à celle qui est indiquée sur l’avis à la demande du locataire.
L’absence de réponse du locataire est interprétée comme un refus de quitter le logement
Le locataire bénéficie d’un délai d’un mois à compter de la réception de l’avis de reprise pour indiquer au locateur son intention de s’y conformer ou non. Si le locataire ne donne aucune réponse dans le délai d’un mois, il est réputé avoir refusé de quitter le logement.
Que le locataire manifeste son refus dans le délai d’un mois ou qu’il omette de le faire dans le même délai, le locateur dispose de 30 jours à compter du refus du locataire pour introduire une demande au tribunal administratif du logement (anciennement la Régie du logement) pour obtenir la reprise avec l’autorisation du tribunal (art 1963 Code civil du Québec).
Le locateur doit démontrer sa réelle intention d’occupation du logement
Dans la mesure où la reprise du logement est une entorse au droit au maintien dans les lieux du locataire, le locateur doit alors démontrer qu’il entend réellement reprendre le logement pour la fin mentionnée dans l’avis et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins.
Le locateur s’expose à des frais et des dommages et intérêts s’il est de mauvaise foi
En effet, s’il s’avère que le locateur est de mauvaise foi et que la reprise a été faite sous des prétextes, celui-ci s’expose à une demande en dommages-intérêts et des dommages-intérêts punitifs de la part du locataire (art 1968 Code civil du Québec).
Toutefois, si le tribunal autorise la reprise, il peut imposer les conditions qu’il estime justes et raisonnables. En cas de reprise, cela se traduit par le paiement au locataire d’une indemnité équivalente aux frais de déménagement (art 1967 Code civil du Québec).
Un logement qui a fait l’objet d’une reprise ne peut être loué ou utilisé pour une fin autre que celle pour laquelle le droit a été exercé, sans que le tribunal l’autorise. Si le tribunal autorise la location du logement, il en fixe le loyer (art 1970 Code civil du Québec).
Si le locateur est propriétaire d’autres logements
Le locateur ne peut, sans le consentement du locataire, se prévaloir du droit à la reprise, s’il est propriétaire d’un autre logement qui est vacant ou offert en location à la date prévue pour la reprise, et qui est du même genre que celui occupé par le locataire, situé dans les environs et d’un loyer équivalent (art 1964 Code civil du Québec).
L’exception des critères cumulatifs de l’âge, de la durée et des revenus
Le locateur ne peut reprendre un logement ou en évincer un locataire lorsque ce dernier ou son conjoint, au moment de la reprise ou de l’éviction :
est âgé de 70 ans ou plus,
– occupe le logement depuis au moins 10 ans,
– a un revenu égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique selon le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique.
Ces trois critères sont cumulatifs.
Toutefois, il y a une exception à l’exception et le locateur peur reprendre le logement :
- s’il est lui-même âgé de 70 ans ou plus et souhaite reprendre le logement pour s’y loger;
- le bénéficiaire de la reprise est âgé de 70 ans ou plus et
- il est un propriétaire occupant âgé de 70 ans ou plus et souhaite loger, dans le même immeuble que lui, un bénéficiaire âgé de moins de 70 ans (article 1959.1 Code civil du Québec).
Le non-exercice du droit à la reprise obtenue résulte en une reconduction du bail
Lorsque le locateur n’exerce pas ses droits de reprise ou d’éviction à la date prévue, le bail est reconduit de plein droit, pour autant que le locataire continue d’occuper le logement et que le locateur y consente. Le locateur peut alors, dans le mois de la date prévue pour la reprise ou l’éviction, s’adresser au tribunal pour faire fixer un nouveau loyer.
Le bail est aussi reconduit lorsque le tribunal refuse la demande de reprise ou d’éviction et que cette décision est rendue après l’expiration des délais prévus pour éviter la reconduction du bail ou pour modifier celui-ci. Le locateur peut alors présenter au tribunal, dans le mois de la décision finale, une demande de fixation de loyer (art 1969 Code civil du Québec).
Les étapes et délais sont cruciaux lors d’une reprise de logement
La reprise de logement répond à des règles précises et à un formalisme incontournable. Les étapes et les délais doivent être respectés si vous désirez que votre demande en cas de refus du locataire soit entendue et accueillie. Ne jouez pas avec votre projet de vie et faites-vous assister par un avocat. Bérard Avocats possède l’expertise et vous accompagnera dans votre démarche de reprise de logement.
