La garantie légale de qualité vous protège lors d’une acquisition en immobilier
Acheter un immeuble, que ce soit sa résidence principale ou un investissement locatif, requiert de ne pas se précipiter. En effet, l’achat d’une maison, d’un appartement, d’un plex ou d’un chalet peut vite passer du rêve au cauchemar si vous ne vous comportez pas comme un acheteur prudent et diligent. Toutefois, sachez que vous êtes couvert par la garantie légale de qualité. De quoi s’agit-il? Contre quoi cela vous protège-t-il?
Le vice caché ne peut être décelé lors d’un examen ordinaire et rend le bien impropre
La garantie de qualité est l’obligation pour le vendeur d’assurer à l’acheteur la possession utile du bien vendu, c’est-à-dire de lui fournir un bien et ses accessoires qui soient, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.
La garantie de qualité est une obligation du vendeur à l’égard de l’acquéreur. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien lors de la vente est exempt de vices cachés (Art 1726 Code civil du Québec).
Le vice caché se définit comme le défaut, imperfection qu’un simple examen ordinaire ne permet pas de déceler et qui rend le bien impropre à l’usage auquel il était destiné ou qui en diminue considérablement l’utilité.
Le vice caché doit être dénoncé par écrit dans un délai raisonnable
Bien que la garantie de qualité soit légale, elle n’en demeure pas pour autant automatique.
Pour que l’acheteur puisse en bénéficier, il doit préalablement dénoncer par écrit le vice caché au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Si le vice apparaît graduellement, ce délai commence à courir, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.
Toutefois, le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice (art 1739 Code civil du Québec).
L’appréciation du caractère raisonnable du délai se fait à la lumière de toutes les circonstances, varie en fonction des usages, de la nature du bien, du vice lui-même et s’apprécie bien souvent au cas par cas.
La réparation des vices cachés allégués constitue une exécution en nature
Une fois la dénonciation dûment signifiée, l’acheteur doit permettre au vendeur d’examiner le bien, de constater le vice, de s’assurer que le vice existait lors de la vente et d’y remédier.
Le vendeur peut décider de remédier à la situation et de réparer les vices cachés allégués, auquel cas cela constitue une exécution en nature.
La réduction du prix ou la résolution de la vente et une réclamation des dommages et intérêts sont des recours possibles
Dans ce cas, l’acheteur doit introduire un recours contre le vendeur en choisissant le remède qu’il souhaite obtenir. Il existe deux remèdes possibles au choix de l’acheteur selon les circonstances et la preuve qui sera soumise :
- la réduction du prix de vente;
- la résolution de la vente.
Il est également possible pour l’acheteur de réclamer des dommages et intérêts s’il peut démontrer que le vendeur avait la connaissance du vice caché allégué et ne l’a pas dénoncé lors de la vente.
L’acheteur doit faire la preuve que les vices cachés énoncés rencontrent les critères essentiels
Les critères dégagés par la doctrine et la jurisprudence pour obtenir la caution de la garantie de qualité sont les suivants :
- le vice doit être grave, c’est-à-dire qu’il doit diminuer suffisamment l’utilité du bien vendu;
- le vice doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente;
- le vice doit être caché, c’est-à-dire non apparent au moment de la vente;
- le vice doit être antérieur à la vente;
- il doit s’agir également d’un vice et non d’une usure ou d’une détérioration résultant de l’usage normal d’un bien;
- l’acheteur n’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné un si haut prix s’il avait connu le vice et
- il doit y avoir dénonciation écrite par l’acheteur au vendeur dans un délai raisonnable de la découverte du vice.
C’est à l’acheteur de faire la preuve que les vices cachés allégués satisfont les critères énoncés. En effet, celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention (art 2803 Code civil du Québec).
Les limites de la garantie de qualité
La garantie de qualité n’est pas absolue et comporte des limites.
Le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent.
Le vice connu de l’acheteur est le vice qui a été dénoncé par le vendeur lors de la vente dans la déclaration du vendeur ou dont l’acheteur avait autrement connaissance.
Le vice apparent s’entend comme le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.
Quelles sont les obligations de l’acheteur prudent et diligent?
La jurisprudence et la doctrine indiquent que la norme de l’acheteur prudent et diligent s’apprécie de façon objective, le test consistant à se demander si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait pu déceler le vice au moment de la vente.
Les obligations de l’acheteur prudent et diligent sont :
- De procéder à un examen visuel attentif et complet de l’immeuble et de demeurer à l’affût de tout indice pouvant laisser soupçonner un vice.
- S’il soupçonne un problème, de prendre les mesures raisonnables pour connaître l’état réel du bâtiment, dont le recours aux services d’un expert.
- De vérifier ou de faire vérifier ce qui est suspect, sans quoi le vice peut être qualifié d’apparent, selon les circonstances de l’affaire.
- D’être plus vigilant selon la vocation de l’immeuble; un immeuble à vocation commerciale ou industrielle devra le conduire à un examen plus minutieux qu’un immeuble à vocation résidentielle.
- D’examiner très soigneusement un vieil immeuble; ne pas examiner les effets de l’âge sur les composantes peut constituer une imprudence.
Soumettre les faits avec précision et une preuve solide des vices cachés est essentiel à votre recours
Les recours en vices cachés sont des recours qui requièrent de soumettre les faits avec précision et une preuve solide (souvent une preuve d’expert). Il est donc fortement recommandé d’être assisté par un avocat tant en demande qu’en défense. Bérard Avocats se spécialise dans le litige civil et commercial et vous apporte toute son expertise pour vous représenter vos intérêts.
